Строительная отрасль Казахстана входит в новый цикл. Введение 16-процентного налога на реализацию жилья, рост стоимости отделки почти на треть и постепенный переход к более сдержанной модели потребления меняют правила игры как для застройщиков, так и для частных инвесторов.

Президент Ассоциации застройщиков Казахстана Виктор Микрюков пояснил, почему привычные инвестиционные стратегии, прежде всего вложения в однокомнатные квартиры, больше не обеспечивают прежний уровень доходности и где в новых условиях стоит искать баланс между риском и результатом.

Наибольшее беспокойство участников рынка вызывает предстоящее введение НДС в размере 16% на реализацию жилья с 2026 года. На рынке опасаются, что это может спровоцировать резкий рост цен. Однако, по словам главы ассоциации, говорить о ценовом шоке некорректно.

«В 2026 году корректнее говорить о структурном росте, а не о шоковом. Введение НДС не приведет к одномоментному скачку цен на весь объем жилья, особенно в сегменте комфорт-класса», — отмечает он.

По его оценке, рынок будет развиваться неравномерно. Объекты с высокой степенью готовности почти не почувствуют налоговую нагрузку, тогда как основной эффект придется на новые проекты и старты продаж 2026 года. При этом застройщики окажутся в условиях двойного давления: себестоимость строительства продолжает расти, а платежеспособность населения остается ограниченной. Это не позволяет полностью переложить дополнительные издержки на покупателя, что неизбежно ведет к снижению маржинальности бизнеса.

На фоне этих изменений вторичный рынок получает определенное преимущество. В его цене отсутствует НДС, особенно это касается домов, построенных в последние 7–10 лет. Тем не менее массового роста цен здесь эксперт также не ожидает. Подорожание, по его словам, будет выборочным и затронет прежде всего объекты в ликвидных локациях с качественным управлением.

Дома с проблемными ОСИ, изношенными инженерными сетями и отсутствием сервиса, напротив, рискуют превратиться в неликвид. Такие объекты могут не только не дорожать, но и испытывать сложности с продажей.

Параллельно с этим сохраняется региональный потенциал. Пока Астана и Алматы демонстрируют признаки перегрева, интерес инвесторов смещается в другие города. Шымкент привлекает за счет активного демографического роста, Конаев — близостью к мегаполису и ограниченным предложением, Караганда — устойчивой промышленной базой. При этом, как подчеркивает эксперт, высокий процентный рост в регионах часто объясняется низкой стартовой базой, и в абсолютных показателях доходность может уступать столичному рынку.

Изменяется и экономика самой популярной категории жилья — однокомнатных квартир площадью 35–40 квадратных метров. Если в 2024–2025 годах инвесторы рассчитывали на доходность около 11% годовых, то в 2026 году реальный диапазон смещается к 7–9%.

При бюджете около 25 млн тенге банковский депозит со ставкой порядка 15% позволяет получить примерно 3,75 млн тенге в год без операционных рисков. Арендный бизнес в мегаполисе после учета налогов, простоев и текущего ремонта приносит порядка 2,1–2,2 млн тенге чистого дохода.

На первый взгляд депозит выглядит более привлекательным. Однако, как отмечает Виктор Микрюков, при оценке недвижимости важно учитывать фактор капитализации. Даже при консервативном росте стоимости объекта на уровне 5–6% в год совокупный эффект от владения квартирой достигает 3,3–3,7 млн тенге.

«Выбор между депозитом и квартирой — это выбор между простотой и долгосрочной защитой капитала от инфляции», — поясняет он.

Дополнительным вызовом 2026 года становится удорожание отделки и меблировки на 20–30% из-за инфляции и импортной составляющей. Это автоматически увеличивает срок окупаемости инвестиций на один–два года. В ответ рынок постепенно переходит к так называемому «немецкому формату» — функциональному жилью с нейтральным интерьером и минимальным набором мебели. Такой формат ориентирован на долгосрочную аренду, прежде всего для студентов и молодых специалистов, для которых ключевыми остаются транспортная доступность и инфраструктура, а не дизайнерские решения.

Эпоха быстрых спекулятивных сделок по принципу «купил на котловане — продал после ввода» постепенно уходит. Ужесточение законодательства о долевом участии и общие рыночные условия формируют новый горизонт планирования — от трех до пяти лет.

В Ассоциации застройщиков отмечают, что недвижимость перестает быть полностью пассивным источником дохода. Сегодня это либо осознанная долгосрочная стратегия с управлением активом, либо форма частичной занятости самого инвестора.

«Чемоданом без ручки» однокомнатные квартиры не станут — естественный прирост населения в Казахстане продолжает поддерживать спрос. Однако в 2026 году за каждый тенге доходности инвестору придется конкурировать качеством сервиса, правильной локацией и более взвешенным подходом к управлению активом.