Строительная отрасль готовится к переходу на новые налоговые правила. С 1 января 2026 года вступает в силу обновлённый Налоговый кодекс, который впервые распространит НДС на жилое строительство. Повышение ставки до 16% затронет застройщиков и, как следствие, весь рынок недвижимости. Ранее строительный сектор находился в льготной зоне и не платил НДС, однако для плавного перехода предусмотрены переходные положения, позволяющие компаниям адаптироваться.

Ведомство подчеркнуло, что новые налоговые нормы защищают застройщиков, которые начали строительство до вступления кодекса в силу.

«Новый Налоговый кодекс вводит льготу, направленную на поддержку застройщиков, которые начали проекты до смены налогового законодательства. Согласно статье 476 Налогового кодекса, от НДС освобождается реализация жилого здания или его части, строительство которого было начато до 1 января 2026 года», — сообщили в КГД.

Это означает, что жильё, продаваемое в 2026 году, не будет облагаться НДС, если фактический старт строительства пришёлся на 2025 год или более ранний период. При этом решающим является именно момент начала работ, а не дата сдачи объекта или ввода в эксплуатацию.

«Если застройщик приступил к работам до 1 января 2026 года, но сдача объекта в эксплуатацию и его реализация происходят уже в 2026 году, реализация всё равно освобождается от НДС. Это правило применяется лицом, осуществлявшим строительство, и касается только жилых помещений, исключая коммерческую часть здания», — уточнили в ведомстве.

Для применения льготы застройщику необходимо документально подтвердить дату начала строительства. Такой датой считается число, указанное в уведомлении о начале осуществления деятельности по производству строительно-монтажных работ. Это уведомление подаётся заказчиком в органы архитектурно-строительного контроля перед фактическим началом работ, как того требует законодательство.

Льгота распространяется не только на продажу жилья, но и на арендные программы с правом выкупа.

«Передача в аренду жилого здания по договору долгосрочной аренды жилища с правом выкупа, заключенному до 1 января 2026 года, освобождается от НДС. Соответственно, периодические арендные платежи по таким "старым" договорам не будут облагаться НДС», — пояснили в КГД.

Отдельно ведомство отметило, что вопросы пересмотра государственных контрактов, заключённых до 2026 года, относятся к компетенции Министерства финансов. Если застройщикам потребуется корректировка условий, дополнительное финансирование или изменение цен в связи с переходом на новый кодекс, обращаться следует именно туда.

Эксперт по рынку недвижимости Александр Пак считает, что введение НДС не спровоцирует одномоментный скачок цен на жильё. По его словам, опасения о резком удорожании на 16% с 1 января 2026 года не соответствуют действительности: рост будет постепенным.

«Разговор об этом идет давно. Я думаю, что часть НДС уже заложена в стоимость проектов, даже старых, которые не попадают под НДС. Резкого скачка ни один застройщик не может себе позволить. Поэтому этот рост будет постепенным, без скачков», — отметил он.

Стоимость жилья будет зависеть от поведения рынка и структуры предложения.

«В преддверии введения НДС рынок переживет две основные фазы, связанные с изменением предложения. Это увеличение предложения до 2026 года - застройщики будут как можно больше закладывать новых проектов до первого января и выводить по старым налогообложениям, что приведет к увеличению предложений», — рассказал Пак.

Далее рынок перейдёт в противоположную фазу — предложение начнёт сокращаться по мере завершения проектов, заложенных без НДС, что приведёт к дефициту и новым повышениям цен.

«Это приведет к дефициту по старым условиям и к увеличению цены даже тех проектов, которые были заложены до 2026 года», — подчеркнул эксперт.

Он также предупреждает, что рассчитывать на неизменность стоимости «старых» проектов — ошибка. Даже если фундамент ЖК был заложен до вступления кодекса в силу, рыночные факторы будут подталкивать цену вверх.

При этом введение НДС, по мнению Александра Пака, не решит проблему непрозрачности рынка или спекулятивных сделок.

«Я не думаю, что НДС как-то это повлияет. Исключить спекулятивность сделок практически невозможно, потому что нет конкуренции», — считает он.

Куда серьёзнее другое последствие — сужение конкурентной среды. Рост себестоимости и усложнение входа на рынок уменьшат число новых игроков.

«Уменьшение конкуренции тоже приведет к росту цены и к негативным последствиям. Дело в том, что конкуренция, к сожалению, у нас не поддерживается ни в одной области», — заключил Пак.

Рынок ожидает не резкий шок, а постепенную перестройку, которая усилит влияние крупных компаний и изменит динамику цен в ближайшие годы.