В Казахстане запускается новый механизм реновации жилья, который направлен на ускорение сноса аварийных и ветхих домов при одновременной защите дольщиков. Он основан на системе гарантий, разработанной АО «Казахстанская жилищная компания» (КЖК) совместно с Министерством промышленности и строительства РК.

Как отметили на площадке НПП «Атамекен», данный инструмент реализуется в рамках Строительного кодекса и призван решить накопившиеся проблемы жилищного фонда.

Согласно данным, в стране насчитывается около 299,6 тыс. многоквартирных жилых домов, при этом 46% из них (139,1 тыс.) были введены в эксплуатацию более 50 лет назад - до 1975 года. На сегодняшний день официально признаны аварийными 1036 домов и ветхими - 2626.

Наибольшее число таких объектов расположено в Алматы (1388), области Улытау (508) и Западно-Казахстанской области (335). В Астане насчитывается 178 аварийных домов. В рамках программы до 2029 года планируется обеспечить новым жильем 40 тыс. собственников.

Ключевая роль в новой модели отводится КЖК, которая выступает гарантом. Компания берет на себя обязательства по завершению строительства даже в случае, если застройщик не выполнит свои обязательства. Это позволит снизить риски для дольщиков, банков и инвесторов.

Собственникам гарантируется предоставление равнозначного жилья - его площадь не будет меньше прежней. Застройщики, в свою очередь, смогут привлекать средства дольщиков на свободные площади, а также получать банковское финансирование под гарантии КЖК.

«Это очень эффективный и выгодный для всех сторон механизм. Мы надеемся, что он покажет свою результативность в ближайшее время. Бизнес готов заходить в такие проекты, понимая, что есть четкие правила игры и государственная защита», - отметили в НПП«Атамекен».

Заместитель председателя НПП Назира Усенова подчеркнула, что интерес бизнеса к реновации объясняется дефицитом свободных земель в городах, а также наличием на этих территориях уже сформированной инфраструктуры.

Как пояснил заместитель председателя правления КЖК Исламбек Каирбеков, механизм затрагивает сразу несколько ключевых законодательных направлений.

В числе основных нововведений: 

  • упрощение процедуры предоставления земельных участков — без проведения торгов и условий выкупа;

  • закрепление стандартов реновации;

  • расширение полномочий акиматов по разработке региональных программ;

  • внедрение гарантий для операторов проектов.

Особое внимание уделяется срокам реализации.

«Соответствующие изменения и дополнения в законодательство вступили в силу в марте 2026 года, за исключением положений Строительного кодекса, который вступает в законную силу с 1 июля 2026 года. В настоящее время ведется активная разработка сопутствующих нормативно-правовых актов (НПА)», – сказал он.

Для участия в программе строительные застройщики должны соответствовать ряду условий:

  • иметь не менее двух лет опыта строительства многоквартирных домов (объем — от 5 до 10 тыс. кв. м в зависимости от региона);

  • обладать собственным капиталом не менее 10% от активов;

  • обеспечивать участие в проекте не менее чем на 30%;

  • предоставлять временное жилье для переселяемых жителей.

Реновация будет проходить поэтапно — от определения зон до сноса старых зданий и ввода новых. Ключевым элементом станет трехсторонний договор между застройщиком, уполномоченной компанией и КЖК.

Жителям предложат два варианта: выкуп жилья или переселение с участием в долевом строительстве. Во втором случае договор регистрируется в системе «Казреестр», что гарантирует получение равнозначного жилья после завершения строительства.

«Мы гарантируем 100%-ную защиту. КЖК берет на себя обязательства по завершению строительства и передаче жилья гражданам даже в случае неисполнения обязательств застройщиком», – подчеркнули в компании.

Новый механизм открывает доступ к ипотечным инструментам, включая программы Отбасы банка, без необходимости дополнительного залога — его роль будет выполнять гарантия КЖК. Также программа снижает нагрузку на бюджет, поскольку реализуется на уже застроенных территориях с готовой инфраструктурой, что исключает дополнительные расходы на подведение коммуникаций.

Несмотря на запуск инициативы, эксперты отмечают ряд системных ограничений. По словам главы АЗК Виктора Микрюкова, основной сложностью остается достижение договоренностей с собственниками жилья.

«Проблема в том, что принцип "комната на комнату" зачастую не соблюдается и, скорее всего, не будет соблюдаться в текущих реалиях. Нам нужны инструменты, которые позволят реализовать этот принцип через механизм государственных нужд», – сказал он.

По его мнению, программа сможет полноценно заработать только при участии государства в роли посредника — по аналогии с практикой ряда стран, включая Германию. Участники рынка считают, что новый механизм способен стать одним из ключевых инструментов обновления жилищного фонда Казахстана. При этом его эффективность будет зависеть от того, удастся ли сбалансировать интересы бизнеса, государства и собственников жилья.