За последний год жильё в крупнейших городах Казахстана подорожало до 16%, тогда как доходность по банковским депозитам приблизилась к 20%. На этом фоне вопрос о том, какой инструмент выгоднее, становится всё более актуальным.

Рынок недвижимости продолжает расти, но уже без прежнего ускорения. В 2025 году в стране введено 20,1 млн кв. м жилья - это рекордный показатель. Однако темпы роста составили около 6%, что ниже предыдущих лет и говорит о переходе рынка в более стабильную фазу. В таких условиях для инвесторов всё большую роль играют конкретные параметры: цена входа, локация и ликвидность объекта, а не общий рост рынка.

Дополнительный фактор - структура отрасли. Около 90% нового жилья строят частные застройщики, что делает рынок зависимым от платёжеспособного спроса. При его снижении поддерживать прежние объёмы строительства станет сложнее. Основной объём ввода сосредоточен в Астане (4,8 млн кв. м), Алматы (2,6 млн) и Шымкенте (около 1,4 млн) - именно эти города формируют ценовую динамику и обеспечивают наибольшую ликвидность.

Несмотря на масштаб отрасли - более 10,7 трлн тенге объёма работ и 2,9 трлн тенге инвестиций - эти показатели не отражают реальную доходность для инвестора. Более того, рост предложения усиливает конкуренцию: увеличивается выбор для покупателей и арендаторов, что сдерживает рост цен и требует более точечного подхода к инвестициям.

Спрос на жильё при этом остаётся устойчивым. Урбанизация продолжается, и в крупных городах сохраняется дефицит квартир. Однако динамика цен различается по регионам. По итогам февраля 2026 года первичное жильё в среднем по стране подорожало на 16,6% в годовом выражении. В Алматы рост составил 122%, в Астане - 118,1%, в Актау - 118,4%, тогда как в Павлодаре - 17,3%. Это подтверждает, что рынок развивается неравномерно, с более высокой активностью в мегаполисах. Свою роль играет и восприятие недвижимости как надёжного актива.

«Недвижимость по-прежнему воспринимается как "защищенный актив". Она материальна, понятна и кажется менее рискованной по сравнению с финансовыми инструментами. И именно это восприятие во многом поддерживает спрос», - Эльвира Сагандыкова. 

При этом ощущение надёжности не всегда означает высокую доходность. Если рассматривать аренду, то по текущим данным она даёт около 9-10% годовых в Алматы и Астане.

«Это валовая доходность, то есть без учета расходов, и она выглядит заметно выше привычных оценок, которые часто фигурируют на рынке», - Эльвира Сагандыкова.

На практике доход ниже, из-за простоев, расходов на ремонт и управление он снижается в среднем до 6-8% годовых, а иногда и ниже.

«Основной вклад в итоговый результат по-прежнему делает не аренда, а рост цены - и именно от него зависит, окажется ли инвестиция действительно выгодной»,- Эльвира Сагандыкова.

На этом фоне усилилась конкуренция со стороны депозитов. Их доходность выросла до 18,4% номинально, а эффективная ставка достигает около 20%.

«Депозит не требует ремонта, не имеет простоев, не зависит от арендаторов. Доход известен заранее. И если раньше недвижимость выигрывала за счет более высокой доходности, то теперь она фактически оказалась на одном уровне с инструментом, который проще и предсказуемее», - Эльвира Сагандыкова.

Текущая ситуация, вероятно, носит временный характер. По прогнозам, инфляция будет снижаться: в 2026 году - до 9,5-11,5%, затем до 5,5-7,5%, а позже приблизится к 5%. Это приведёт к снижению ставок по депозитам, но одновременно замедлит рост цен на недвижимость.

В итоге доходность инвестиций зависит от сценария. В период активного роста рынок недвижимости может приносить более 20% годовых за счёт удорожания объектов. В стабильной фазе показатель снижается до 5-10%, а при замедлении рынка остаётся на уровне арендного дохода - около 2-4%.

Таким образом, универсального ответа больше нет. Недвижимость остаётся востребованным инструментом, но уже не гарантирует высокую доходность и требует более взвешенного подхода к выбору инвестиций.